【经济观察】住房租赁合同需网签、备案影响几何？

自9月起，在北京租房需进行合同网签和备案登记。这一新规源于全国首个规范住房租赁的地方性法规《北京市住房租赁条例》(以下简称《条例》)。根据《条例》，北京市将建立健全住房租赁管理服务平台，为租赁当事人提供住房租赁合同网签、登记备案、信息查询和核验等服务。出租人应当在租房合同签订30日内，办理住房租赁登记备案；从事住房租赁经营的企业、房地产经纪机构通过住房租赁管理服务平台完成租赁合同网签，自动提交登记备案。

作为平等民事主体间的协议，合同满足主体适格、意思表示真实、不违反法律法规和社会公序良俗等要件，即为依法成立。那么，对于住房租赁合同而言，《条例》为何进一步提出登记备案要求，鼓励通过住房租赁管理服务平台完成住房租赁合同签约备案？

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从现实情况看，长期以来，出于监管审查、避免“一房二卖”等需要，商品房买卖网签备案已成为社会共识。而租房涉及稳定居住权，同样属于民生范畴，但住房租赁合同却往往由出租人和承租人双方或经由中介私下签订。

在租赁关系中，承租人一般处于相对弱势地位。随意涨租、克扣押金、暴力清退、长租公寓暴雷、二房东卷款跑路等住房租赁市场有失规范的现象动摇着承租人本应享有的权益保障。北京市住建委有关负责人表示，从多年来的管理实践来看，90%以上的投诉反映的是承租人权益受到侵害。

正是在此基础上，《条例》在民法典平等保护当事人的原则下，从居住条件、安全保障、稳定租金、纠纷调处等方面进一步突出对承租人居住权益的保障。例如，对于承租人普遍关心的提前收房、随意涨价等问题，《条例》规定，不得采取停止供水、供电、供热、供燃气等方式，或者采取暴力、威胁等非法方式，提前收回租赁住房；住房租金明显上涨或者有可能明显上涨时，市人民政府可以采取涨价申报、限定租金或者租金涨幅等价格干预措施，稳定租金水平。

住房租赁合同网签备案，有助于将上述租金和押金数额、租赁期限、解除合同的合理告知期限等与承租人权益密切相关的内容“白纸黑字”地落于合同示范文本中，使得居住的安全性和稳定性、租金和押金的收取等全部进入监管视野之内，方便有关部门实施更有力有效的监管。

此外，《条例》规定住房租赁企业、房地产经纪机构应当具备相应的资金、人员和管理能力且进行登记备案，个人转租住房超过规定数量应当申请住房租赁企业设立登记并备案，精准打击了黑中介、“二房东”的不法行为，进一步规范了住房租赁市场秩序。

作为首个将“租购并举”写入地方立法的城市，北京市出台《条例》有利于引导租房市场健康有序发展，加快完善租购并举的住房体系。而要实现租购并举，租售同权是题中之义。

不同于房屋产权所有人，在住房租赁合同尚未实施网签备案之前，承租人办理各项业务存在诸多不便。当经过网签备案，承租人凭借住房租赁合同登记备案编号，便可以办理申领居住证、积分落户、公积金提取等公共服务事项。可见，住房租赁合同网签，在保护承租人权益的同时，更为承租人获得均衡的公共服务提供了保障。

时斓娜