作者：安卓

9月20日，最新LPR(贷款市场报价利率)出炉，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，均与上月持平。

就在8月，1年期和5年期以上LPR非对称下降，5年期以上LPR超预期下降15个基点。

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“降息效果的释放需要一定时间来观察，因此短期内连续下调LPR的迫切性不大。”贝壳研究院市场分析师刘丽杰说。

与此同时，贝壳研究院发布重点城市主流房贷利率数据显示，2022年9月，贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.15%，二套利率为4.91%，分别较上月回落17个、15个基点；平均放款周期为25天，与上月基本持平。

86城房贷主流利率低至首套4.10%

贝壳研究院统计数据显示，2022年9月，首二套房贷主流利率指数环比继续下行。9月首套主流利率平均为4.15%，二套平均为4.91%，首套利率环比下行17BP，二套利率环比下行15BP，较去年最高点分别回落159BP和108BP。

另外，银行平均放款周期25天，与上月基本持平。其中一线城市平均放款周期为31天，二线及三线城市平均放款周期均为24天。

受8月22日5年期以上LPR下调的影响，9月百城房贷利率均有所下调，截至9月19日，已有86城房贷主流利率低至首套4.10%，二套4.90%的下限水平。就首套房贷主流利率来看，一线城市均高于下限水平。

从利率变化来看，本月厦门首套房贷主流利率下调幅度最大，达到45BP，东莞和长沙首套房主流利率均下调35BP。

分城市线来看，一线城市房贷利率最高，首套平均为4.60%，二套平均为5.13%，二三线城市平均利率水平接近下限。

从利率下调幅度看，三四线城市房贷利率同比降幅最大，首二套利率同比降幅分别为166BP和117BP。

以首套房100万元商业贷款本金、30年期等额本息还款计算，利率下调后，平均每月可减少月供约1013元，需偿还的利息总额减少约36万元；一线城市房贷利率同比降幅最小，首二套利率同比降幅仅65BP和55BP。

2022年以来，在房贷利率持续下行的同时，各地首付比例也在纷纷下调，相应地，贷款比例有不同程度的提升。据贝壳研究院数据，与2021年四季度相比，2022年以来，分线城市贷款比例逐季提升，相对而言，三四线城市贷款比例提升最大，二线次之，一线基本持平，这与政策层面较为一致。

一二线重点城市房贷利率仍有下调空间

不仅房贷利率在下降，近期，很多热点城市也在调整首付、限购等政策。

9月19日，有消息称，郑州限购区内二套房贷款首付比例降至40%，目前，郑州限购区内首套房首付比例最低30%，按揭利率低至4.10%；二套房首付比例最低40%，利率低至4.90%。

除了郑州以外，还有海南、青岛、宁波、苏州等地也调整或退出限购政策，调低二套房首付比。

“在高房价、需求疲弱、预期不振的情况下，降低首付目的就是降低购房门槛，提高首付能力，并提振市场预期。部分城市退出或调整限购政策，也是这样的目的。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说，但问题是，8月份的纾困力度非常大，包括再次下调LPR 15个基点，房贷利率降至历史最低，但购房需求并未明显复苏。

“房贷利率尽管下降，但最低4.10%的水平，仍然比理财收益要高。对于部分购房者来讲，房价可能会跌，房贷利率比理财收益还要高，那么最佳选择可能就不是购房。”李宇嘉说。

刘丽杰也认为，后期市场的修复需要宽松信贷环境的支持。利率低、放款快有助降低购房成本、加快购房流程，在一定程度上促进了前期市场的阶段性修复。当前市场修复受阻，后期市场的修复仍需要宽松的信贷环境作为基础。

“当前部分一二线重点城市房贷利率水平仍高于下限，未来还有下调空间。”刘丽杰说。