天通苑被誉为“全亚洲最大的社区”，生活着超过28万的人口。从分区来看，天通苑社区由天通苑、天通东苑、天通西苑、天通北苑、天通中苑五部分组成，总共有645栋楼，大致相当于70个普通的小区。

早在2000年，天通苑第一批住房建成竣工；2012年，天通苑居住区基本定型。多年以来，天通苑这个超大社区由于房源众多、需求旺盛，始终在北京二手房市场占据着举足轻重的位置。3月是传统楼市“小阳春”，天通苑二手房市场量价走势如何？近日，新京报记者走进天通苑实地探访，发现当地二手房市场有所升温，而房源分化现象也颇为明显。

“超大社区”房源分化明显

对于天通苑这个“超大社区”，互联网上有人这样调侃：“世界上最遥远的距离不是生和死，而是你住在天通苑北，我住在天通苑南；地铁三站，开不出天通苑。”3月22日，记者来到天通苑社区，站在天通苑地铁站旁的过街天桥上远远望去，前后左右都是密集的居住区。路过的附近居民李翔(化名)对记者说：“东南西北这些楼都是天通苑，大着呢！”

据附近中介人士任源(化名)介绍，天通苑小区的住宅品质和居住体验，远超过一些“老破小”房源。他告诉记者，分区位来看，地铁5号线以西就是“西区”，其中，西一区容积率最低、舒适度高，价格也相对较高，均价约3.9万元/平方米；西三区价格较低，均价约3.5万元/平方米。地铁5号线以东、挨着天通苑地铁站的是“北区”，从西往东分别是北一区、北二区、北三区，大部分是6层的板楼、小高层板楼，也有少量塔楼，整体容积率较低。其中，北一区靠近天通苑地铁站，二手房均价较高，约为4.1万元/平方米。

在北区南侧就是天通苑中区，该处是天通苑最晚交付的楼盘，基本上是在2008年之后才交付的，整体品质较好，主要是6层板楼或者小高层，因为楼龄较新，靠近华联商场、长庚医院等，价格在整个天通苑中较高，均价约为4.3万元/平方米。而中区南侧通常称为“本区”，从本一区到本五区，是天通苑建成年代最早的小区，也是天通苑二手房价格较低的几个小区，目前均价约3.9万元/平方米。此外，在天通苑中区和北区的东侧是“东区”，目前均价也在3.9万元/平方米左右。

天通苑一位中介人士向新京报记者介绍，天通苑不仅各区房源价格相差明显，不同面积的房源价格差距也比较大，比如80-90平方米两居室，挂牌均价约4.7万元/平方米；150平方米以上三居室，单价约3.4万元/平方米；而塔楼房源通常要比板楼房源便宜，有些塔楼房源单价2.5万元/平方米就能买下来。

成交热度稳中有升

“今年春节过后，天通苑二手房市场出现了‘小阳春’。”对于区域市场动向，天通苑的一位房产经纪人刘义(化名)向记者透露，去年同期，天通苑西区一个月成交约30套二手房，其他区域有的成交量甚至低于20套，更少的只有十五六套；但今年过了春节，一个月就成交了50套左右，“总体来看，整个天通苑区域近一个月成交了约300套二手房。”

对于天通苑区域二手房走势，当地一位业内人士也告诉记者，从今年春节前后开始，天通苑二手房市场确实出现较为明显的升温，成交量和价格都有所上升，基本上每平方米涨了1000元。今年的涨幅不仅与传统的“小阳春”有关，也与信贷监管放松、天通苑将要开通新地铁线路等因素有一定关系。

3月28日，记者从贝壳找房官网查询获悉，目前天通苑正在挂牌出售的房源665套，近90天在该公司成交182套，近30天带看4626次，商圈成交和带看活跃度均较高。

天通苑作为北京近郊昌平区紧邻朝阳区的板块，昌平区楼市成交数据也在一定程度上反映了天通苑的情况。据麦田统计数据显示，截至3月21日，当月麦田在北京市昌平区域二手房成交量环比上升30.8%，这主要与2月份受春节假期因素影响成交基数较低有一定关系；与此同时，昌平区二手房市场从去年底以来表现良好，3月份部分热门小区的挂牌价有所上涨。

议价空间缩小

而随着北京整体房价的变化，这些年天通苑二手房价格及租金也有所上涨。天通苑居民李翔告诉新京报记者：“我从2010年就在天通苑居住，算是天通苑的老住户了。当时我在天通苑租住了一套100平方米房子，月租金才2300元，眼瞅着现在租金到了8000元/月；房价也是从当年的1.2万元/平方米涨到了现在的约4万元/平方米。”

那么，近期天通苑房价情况如何？根据机构最新统计，3月第2周，北京二手房参考均价68616元/平方米，环比下降0.01%；其中，天通苑二手房参考均价43625元/平方米，环比上涨0.28%。

就具体小区来看，天通苑一位中介人士向记者提供的天通苑西二区、西三区数据显示，2022年1月份，天通苑西二区、西三区成交约30套，均价约3.5万元/平方米；2月份成交约20套，均价约3.6万元/平方米；3月份则成交约50套，均价约3.65万元/平方米。此外，从这两个小区今年前3个月的议价空间来看，议价空间在逐渐缩小。

新京报记者 张建