案例背景：

明明是我真金白银花钱从开发商手中购买的房屋，为什么还没入住，却被法院给查封拍卖了？

您不要觉得这种说法不可思议，这样的事情就真实的发生在我们身边，由于近年来房地产行业飞速发展，许多开发商手中根本不具备充足的资金，其用来开发楼盘的款项大部分都来自于银行借款或者社会筹措，作为债权人当然不会轻易给开发商提供高额的信用贷款，基本上都会要求开发商以在建工程作为抵押，办理相应的抵押手续。开发过程中，一旦开发商资金回笼发生问题，不能按时归还贷款，债权人便会行使抵押权，依法向人民法院申请查封房屋，导致一部分房屋消费者的权益受到侵害。

笔者在2021年间办理的一起案件便是房屋消费者最终不但房子没有拿到，截至目前购房款还不能足额取回。

真实案例：

案子发生在2011年，当事人李某从北京某房地产开发公司售楼处购买位于北京市朝阳区某小区一套商品房，李某在签署相关协议后依约向公司指定账户一次性支付了全部购房款，房款缴清后李某便一直等待公司为其办理后续的相关手续，但是没有想到办理产权登记手续的通知没有等到，却等来了朝阳区人民法院的协助执行通知书，李某被告知其购买的该套房屋因为开发商不能按时归还银行的贷款，且在出售之前已经办理了相关抵押手续，现银行已经行使抵押权，要求拍卖该套房屋来偿还债务。

李某向执行法院提起执行异议被驳回后，由于缺乏基本的法律常识李某并没有提起执行异议之诉，在时隔多年后才找到律师，请求律师帮助其向开发商讨要已经支付的购房款，该案现正在办理过程中。

为什么执行法院会驳回李某的执行异议呢？律师通过在中国裁判文书网上对类似案件进行搜索，发现各地法院对于执行异议案件的审查标准和裁判理由不尽相同，主要可分为以下两类：

一种意见认为，对于案外人的执行异议，法院执行部门只能作形式上的审查，实体上的审理应由审判部门处理，只要案外人没有办理过户登记，法院就应当驳回案外人的执行异议。

另一种意见认为，根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称“《规定》”)第二十九条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”在满足上述三个条件的情形下，法院应当适用房屋消费者物权期待权保护规则，裁定中止对房屋的执行。

李某就是因为遇到了抱有第一种裁判思路的法官，他们认为实体问题需要李某提起执行异议之诉来进行处理，但是李某却没有提起后续程序，才导致自己的合法权益没有得到很好的维护。

律师提示：

作为房屋消费者，在遇到类似李某这样的情况时应当如何维护自身的合法权益呢？在北京市第一中级人民法院公布的一起典型案例中，因某研究所对某房地产公司享有金钱债权，法院依法查封了登记在被执行人某房地产开发公司名下的多套房屋。案外人秦某就其中一套房屋向法院提出书面异议，请求中止对该套房屋的执行。法院经审查查明，在案涉房屋被查封之前，秦某与该房地产开发公司签订了关于案涉房屋的书面买卖合同，并一次性支付了案涉房屋的全部价款，且秦某名下无其他住房，秦某提出的案外人执行异议符合《规定》第二十九条规定的情形。据此，法院裁定中止对案涉房屋的执行。

此案例的典型意义在于，表明了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，在完全符合《规定》第二十九条中规定的三个条件的情形下，适用房屋消费者物权期待权保护规则。

通过李某这个案件本身以及目前裁判者对执行异议所持的不同态度，再加上北京市第一中级人民法院公布的典型案例，我们可以看出作为执行案件案外人的房屋消费者在提出执行异议被驳回之后，切记不要放弃自己维权的进程，如果自己的情况符合《规定》第二十九条的情形，就还是有希望终止本次执行，以此达到维护自身合法权益的根本目的。

当然现实生活中的遇到的个案差异很大，每个案件都有自己独特的地方，并不是所有类似的案件都一定会有同样的结果，一个小小的细节问题，有可能会让整个案件的走向发生根本性变化，所以建议大家在遇到法律问题时，还是寻找专业的律师来帮助自己，不要因为一时的大意而造成更大的损失。

作者简介：张佳伟，北京合川律师事务所律师